マンションの修繕積立金

マンションの修繕積立金

ニュースで、マンションの修繕積立金が不足しているため、値上がりする可能性があると知った。私はマンションには住んでいないが、修繕積立金という言葉に興味を持っていたので、自分なりに調べてみた。

• マンションの修繕積立金とは

　マンションの修繕積立金とは、管理組合を通して積み立てられる、マンションの維持費や修繕用の費用のことを指す。マンションの共用部分に関しては、マンションの購入者（これを区分所有者という）が管理組合を構成し、建物の維持費用と修繕を行う。10年から30年先といわれる長期にわたる建物、特に共用部分のメンテナンスのために、区分所有者が毎月、管理組合に支払って積み立てる将来のための大切な費用である。

マンションの建物の老朽化に備え、定期的な点検や修繕、更新が必ず必要。

十数年に一度行う大規模修繕は、数千万から億単位という巨額な費用がかかる。そうした費用を区分所有者が一度に用意することは難しいもの。そこで、将来必要な修繕費を見積もり、毎月少しずつ積み立てていく方法が取られており、これが修繕積立金となる。

マンションで生活する上で、毎月支払う費用の中には、修繕積立金の他に管理費があるが、修繕積立金は計画的にマンションを修繕するための費用、管理費は日々マンションを維持するための費用と区別して考えられる。

修繕積立金の使い道・・外壁や屋上、エントランス、階段といった建物本体のうち共用部分に該当するもの、配管やエレベーター、駐車場や駐輪場などのメンテナンス

管理費の使い道・・共用部分の水道光熱費（エレベーター、電灯など）、管理会社への委託費、エレベーターや消防設備などの点検費用、管理組合の運営費、植栽の剪定など

では、どのように算出するのか。

最初の修繕積立金の金額を決める根拠となるのが、マンションの分譲時に作成された長期修繕計画。

長期修繕計画とは、２５年や３０年といった長期的なマンション共用部分の修繕箇所や内容を定めたもので、例えば、１０年後の大規模修繕で5,000万円が必要になる計画であれば、毎月の修繕積立金を5,000万円以上に積み立てられるような金額にしなければならない。

大規模修繕の工事の見積もりを取った時、次回の修繕積立金の見直しが行われることがよくある。物価上昇による資材や人件費の高騰などにより、修繕費用が当初より高くなってしまうこともありうるからだ。

また、低く見積もられていた場合は、積立額が不足してしまい、一時金が追加で発生してしまうこともある。そういう事態を受けて、修繕積立金を値上げせざるを得なくなるということが現実に起きている。

さらに、バリアフリー工事や災害による補修など、当初の計画にない修繕や改修が発生することもあり、近年修繕積立金が値上がりする傾向にある。

マンション売却時に修繕積立金は返金されるのか？

答えは返金されない。

修繕積立金は建物や設備の維持や管理に欠かせない。そのため、通常は管理規約に返却されない旨が明記されている。返還されるとなれば、管理組合の運営が不安定になり、管理組合の存立自体が危うくなる。

所有者の居住年数や実際に修繕に使用した金額、時期に全く関係なく、修繕積立金は返金されない。管理費も同様。

これまで積み立ててきた修繕積立金は、マンションの次の区分所有者に引き継がれる。売却後にマンション修繕があっても、前の所有者が積み立てた修繕積立金を利用することになる。あくまでも、修繕費は住んでいた人が負担するという考え方。

修繕積立金や管理費を滞納していた場合は？

管理組合から督促が行われる。それでも滞納する時は訴訟をおこされる可能性がある。

引用・参考文献はこちら

• 思うこと

　今回、マンションの修繕積立金について、ニュースを通じて、いろんなことが知る契機となり、大変勉強になった。

共用部分についてすらも、ほとんど無知であり、マンション購入の検討がある場合は本当によく考えて購入を考えなければならないと思った。

マンション購入は人生の中でも最も大きな買い物になる。

立地や外観などで衝動買いしたくなりやすいものだが、マンション購入の際のオプシォンとして、修繕積立金に関しては特に熟慮して、購入検討をしなければ、何十年後かに、また大きな出費をはらむ可能性があることが分かった。

一戸建てと同様、風雨にさらされ、経年とともに劣化もしていく。その時々の建物の状態に合わせて、補修、交換などの修繕を施して維持していく必要がある。特に、マンションは一世帯でなく、多くの世帯が同じ一つの巨大な建物に生活しているため、長期にわたり、良好かつ安全な生活環境が求められる。

そういう意味では、修繕積立金はある種の保険と考えれば、出費もやむをえないものと考えることもできる。ただ、保険と違って、一定期間が過ぎても保険料（修繕積立金の価格）は簡単には見直しがきかないため、安くはなりにくい。

反対に修繕が必要な時の相場次第で値上がりすることも念頭に入れておくべきだと思う。たとえ、修繕費用を積み立てているとはいえ、管理組合に委託している以上、その相場に変化が起こることは想定しておくべき事項だ。

建物の建て替え・修繕による調査費用にも、修繕積立金から差し引かれるという。修繕計画の立案から調査、見積もり、実施、評価まで一連の修繕の流れを、購入する際には、今一度購入元からよく聞いておくべきだと感じた。

特に中古マンションの購入には注意を払う必要がある。

修繕積立金を滞納している物件をつかまされるのでは、たまったものではない。

後々、面倒なトラブルに遭遇しないためにも、重要事項説明書などの書類には、面倒でも、きちんと目を通すべきであり、分かりづらいところがあれば、購入元から説明をしてもらうくらいの対応が必要だと思った。

修繕積立金が最初は安いと感じたら、それがいつまでその価格なのか、いつ値上がりするのかも十分に頭にいれておく。値上がりすることが当たり前だと分かっていれば、10年、20年先に上がっても、仕方ないと諦められる。

安全に長く安心して生活するためには、そのくらいのリスクは負わなければならないと考えるべきだと思う。

修繕積立金に関して、トラブルを防止するために、国土交通省でガイドラインを定めているという。

それが、こちら。「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

修繕時期などの詳細が書いてあるので、参考にしていきたい。